Stan prawny gruntów spółdzielni. Data: 11-04-2023 r. Mimo upływu lat, wiele spółdzielni nadal ma problem z uregulowaniem stanu prawnego gruntów. Problem braku tytułu prawnego do gruntów znajdujących się pod budynkami spółdzielni trwa nierozwiązany od ponad dekady. Konsekwencje najbardziej odczuwają właściciele mieszkań, nie Pytanie podatnika: Czy Wnioskodawczyni powinna sprzedaż garażu zakwalifikować jako inne źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskaną przez Nią część ceny, stosownie do przypadającego Jej udziału, powinna zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy ujawnić jako przychód z innych źródeł w zeznaniu rocznym w podatku dochodowym od Stawki za miesięczny wynajem garażu wynoszą od 100 zł na obrzeżach miasta do 500 zł w lepszych dzielnicach. Jednym słowem najbardziej opłaca się kupno garażu pod wynajem w dużym mieście. W im bardziej zamieszkałej jego część, tym zyski wyższe. w skali roku stopa zwrotu może osiągnąć od 5 do 10%, czyli dwukrotnie więcej Fast Money. Kilka lat temu ja, szwagier i mój syn zawarliśmy umowę ustną, że zbudujemy na działce szwagra garaż. Szwagier zawarł umowę z projektantem na wykonanie projektu tego garażu, a wszystkie koszty budowy ponosiliśmy we trójkę (część rachunków na materiały budowlane jest na mnie). Udało się tylko postawić mury, gdyż szwagier się wycofał i nie pozwala budować dalej. Czy mogę domagać się (sądownie) przeniesienia własności gruntu na siebie i syna? Użytkujemy z synem budynek, pomimo że nie ma on dachu. Budowa na cudzym gruncie Zgodnie z Kodeksem cywilnym ( „Art. 231. [Budynek wzniesiony na cudzym gruncie] § 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. § 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.” Art. 231 reguluje kwestie nakładów posiadacza samoistnego, który wzniósł na cudzym gruncie budynek lub inne urządzenia o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki. W myśl zasady superficies solo cedit wzniesiony przez posiadacza na cudzym gruncie budynek lub urządzenie na skutek trwałego połączenia z gruntem (art. 48 w zw. z art. 47 § 2) staje się częścią składową gruntu i w takim charakterze jest objęty przysługującym właścicielowi gruntu prawem własności (art. 47 § 1). W związku z tą sytuacją ustawodawca w art. 231 przewidział jeszcze jeden, różny od rozliczenia pieniężnego lub zabrania nakładów w naturze sposób rozliczenia nakładów. Tym sposobem jest przyznanie posiadaczowi, który wzniósł budynek (urządzenie), oraz właścicielowi gruntu roszczenie o przeniesienie (nabycie) własności zajętej pod budowę działki, w zamian za odpowiadające jej wartości wynagrodzenie dla dotychczasowego właściciela. Roszczenie to zwane jest powszechnie roszczeniem o wykup i służy z jednej strony posiadaczowi samoistnemu przeciwko właścicielowi i symetrycznie – właścicielowi przeciwko posiadaczowi samoistnemu. Z takiego roszczenia nigdy nie może skorzystać posiadacz zależny i w tym zakresie wyłączone jest stosowanie art. 230. Zobacz też: Zakup garażu na dzierżawionym terenie Roszczenie posiadacza samoistnego Roszczenie posiadacza samoistnego z art. 231 § 1 zmierza do przekształcenia istniejącego stosunku realnozobowiązaniowego w stosunek w pełni prawnorzeczowy. Roszczenie to jest prawem związanym z posiadaniem gruntu, na którym posiadacz wzniósł budynek, nie może powstać bez tego posiadania, a od jego trwania uzależniony jest też dalszy jego byt. Skuteczność roszczenia posiadacza samoistnego uzależniona jest od istnienia dobrej wiary, która dotyczy posiadania rzeczy i przekonania, że służy mu prawo własności, a nie tylko uprawnienia do wznoszenia budynku. Roszczenie to nie przysługuje posiadaczowi zależnemu, który włada rzeczą w zakresie innego prawa niż własność, dającego władztwo nad cudzą rzeczą (art. 336), z wyjątkiem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste innej osobie w zakresie tego prawa. Taki posiadacz może żądać na podstawie art. 231 § 1 przeniesienia na niego prawa użytkowania wieczystego działki zajętej pod budowę. Pojęcia „budynek” oraz „inne urządzenia” nie zostały określone w Kodeksie cywilnym, należy więc posłużyć się pojęciem budynku określonym w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Przez „budynek” należy więc rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Wzniesieniem budynku w rozumieniu art. 231 nie jest jego budowa w stadium początkowym (np. wybudowanie fundamentów czy fragmentów ścian); można natomiast uznać budynek za wzniesiony, gdy znajduje się w tzw. stanie surowym. Nie jest wzniesieniem budynku nadbudowa lub wykończenie przez posiadacza istniejącego już budynku, chyba że jest to nadbudowa lub przebudowa, która doprowadziła do powstania nowego obiektu, nieporównywalnie droższego od dotychczasowego. Przez „inne urządzenie” należy rozumieć sztuczną konstrukcję, będącą wynikiem pracy ludzkiej i użycia odpowiednich materiałów. Z tego względu nie stanowi takiego urządzenia np. sad. Urządzeniami w rozumieniu omawianego przepisu są natomiast np. chłodnia, piwnica, a także ogrodzenie działki. Wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę Wynagrodzenie za przeniesienie własności działki zajętej pod budowę ma być „odpowiednie”, co oznacza, że powinno stanowić ekwiwalent wartości działki. „Odpowiednie wynagrodzenie” za przeniesienie własności ustalają strony, które mogą z niego zrezygnować, jeżeli oświadczą, że zostało ono już pobrane, a jeżeli rezygnacja następuje z powodu darowizny, to ta część umowy obejmuje darowiznę. W sprawie oceny, czy wartość budynku znacznie przekracza wartość gruntu, decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu, a nie stan z lat poprzednich. Nie jest przy tym obojętna bezwzględna wartość budynku, tzn. niezależna od porównania go z wartością gruntu. Wzniesiona przez posiadacza budowla musi mieć wartość przenoszącą znacznie wartość zajętej na ten cel działki, przy uwzględnieniu cen rynkowych zarówno budowli, jak i zajętej działki. Dopiero łączne spełnienie podanych przesłanek uzasadnia skuteczne wystąpienie z roszczeniem przez posiadacza przeciwko właścicielowi. Należy mieć przy tym na uwadze, że ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w czasie orzekania. Podsumowując, poza rozliczeniem pozostaje Panu możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej – czy to o zwrot poniesionych nakładów, czy też o przeniesienie własności nieruchomości. * Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r. Nr 16, poz. 93) Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Mam problem z wspólnotą, której jestem członkiem. Około 25 lat temu z własnych środków wybudowałam garaż na gruncie należącym wówczas do PGR Skarbu Państwa. Obecnie jest to grunt należący do wspólnoty, w której jestem właścicielem mieszkania i budynku gospodarczego. Garaż nie jest ujęty w ewidencji gruntów (wtedy nie było konieczne zgłaszanie). Obecnie zarząd wspólnoty chce sprzedać działkę, na której znajduje się mój garaż i jeszcze 3 innych członków. Proszę o odpowiedź na pytania: 1) czy zarząd musi to zrobić w trybie przetargu ? 2) czy mamy prawo pierwszeństwa/ pierwokupu ? 3) czy zarząd może nas zmusić do wykupu całej działki (nas interesuje ewentualnie grunt pod garażem) ? 4) co w przypadku gdy zarząd sprzeda działkę osobie trzeciej (spoza wspólnoty) ? 5) czy należy mi się jakieś odszkodowanie z tytułu utraty nieruchomości? Za odpowiedź z góry dziękuję Oprócz budynku mieszkalnego na działce wspólnoty stoi kilka garaży. Są to oddzielne budynki, trwale związane z gruntem, każdy ma własną księgę wieczystą jako "lokal stanowiący odrębną nieruchomość". Nie są one zatem pomieszczeniami przynależnymi. Z garaży korzystają wyłącznie ich właściciele, ale ich udziały wyliczone są w oparciu o powierzchnię użytkową, a nie całkowitą. Do kogo zatem należą mury garaży - do właścicieli garaży czy też do wszystkich członków wspólnoty? Czy są częścią nieruchomości wspólnej? – pyta czytelnik. Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, gdyż pojęcie nieruchomości wspólnej jest bardzo ogólnie zdefiniowane w ustawie o własności lokali ( Wiele wspólnot decyduje się nawet na samodzielne wyznaczenie dokładnych granic nieruchomości wspólnej w specjalnej uchwale lub umowie. Gdy jednak wspólnota takich granic nie wyznaczy, a zdarzy się spór, to jedyną drogą jego rozwiązania może okazać się droga sądowa. Wspólnota nie tylko mieszkaniowa Wbrew nazwie wspólnotę mieszkaniową tworzyć mogą właściciele nie tylko lokali mieszkalnych, ale również tych o innym przeznaczeniu. Takim lokalem może być garaż, sklep, restauracja. Wspólnota powinna obejmować jeden budynek posadowiony na jednej działce gruntu, ale oczywiście zdarzają się wspólnoty, w których budynek zlokalizowany jest na kilku działkach albo tzw. wielobudynkowe (kilka budynków na jednej działce). Te drugie powstają przeważnie na nieruchomościach zarządzanych wcześniej przez spółdzielnie mieszkaniowe, jeśli niemożliwe jest rozdzielenie kilku budynków posadowionych na jednej działce lub po rozdzieleniu nowa nieruchomość pozbawiona byłaby dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej (art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Co jest wspólne w nieruchomości Trzeba też wyjaśnić, co uznaje się za nieruchomość wspólną. Zgodnie z jest nią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 31 stycznia 2006 r. (sygn. akt I ACa 741/05) w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić fragmenty budynków i urządzenia o bardzo zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Nie budzi wątpliwości, że wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach są częścią nieruchomości wspólnej. Mogą do niej jednak należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru jak np. piwnice. Jeśli piwnica nie stanie się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego stanowić będzie współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, mury zewnętrzne, fundamenty itp. Garaż jako nieruchomość lokalowa Bardzo często garaż jest, w sensie prawnym, częścią składową lokalu mieszkalnego albo o innym przeznaczeniu, nawet jeśli nie jest położony w tym samym budynku co lokal. Ważne tylko, aby zlokalizowany był w granicach tej samej nieruchomości gruntowej, czyli na tej samej działce (art. 2 ust. 4 Jest wtedy pomieszczeniem przynależnym podobnie jak piwnica, strych czy komórka. Garaż może też być odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą: samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 W takiej sytuacji jego właścicielem może być zarówno osoba, która jest właścicielem innego lokalu, np. mieszkalnego w tej samej wspólnocie, ale też osoba, która nie ma innego lokalu w tej wspólnocie. Udziały w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu garażowego liczone są zgodnie z zasadą z art. 3 ust. 3 od powierzchni użytkowej lokalu. Od wielkości udziału – przypomnijmy – zależy w jakim stopniu właściciel lokalu uczestniczy w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej Czyj dach i mury garażowego budynku? Sytuacja gmatwa się, gdy samodzielny lokal garażowy jest zlokalizowany w osobnym budynku i jest to jedyny lokal w tym budynku. Udział właściciela lokalu nadal liczony jest od powierzchni użytkowej tego lokalu, bo tak każe prawo. Nie ma jednak wątpliwości, że cały budynek garażowy, a nie tylko jego wnętrze służy do użytku wyłącznie właściciela garażu. Powstaje więc pytanie, jak zakwalifikować resztę budynku garażowego: mury, elewację, pokrycie dachu. Kto ma płacić za ich remont: właściciel garażu czy cała wspólnota? Gdyby uznać, że mury garażu od zewnątrz są częścią nieruchomości wspólnej, to wspólnota byłaby zmuszona ponosić koszty remontu elewacji takiego budynku, mimo że użytkuje go tylko jeden członek wspólnoty. Moim zdaniem nie można zaliczyć budynku garażowego do części wspólnej nieruchomości. Za takim poglądem przemawia sama ustawowa definicja nieruchomości wspólnej i jej wyjaśnienie dokonane przez Sąd Najwyższy w wyroku z 2 grudnia 1998 r (I CKN 903/97). SN uznał, że przez „części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali” należy rozumieć te fragmenty nieruchomości, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Inaczej rzecz ujmując: do zakwalifikowania fragmentu nieruchomości do części wspólnej potrzebne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: Mury i dach garażu nie są odrębnym lokalem, lecz korzysta z nich jedynie właściciel garażu. To on powinien ponosić koszty ich utrzymania i napraw.

kupno garażu na gruncie spółdzielni